Rakennusala on hyvä esimerkki alasta, jossa on monia erityispiirteitä kirjanpidon ja taloushallinnon näkökulmasta, jotka on otettava huomioon. Syyt poikkeavuuksiin löytyvät toisaalta alan tarkasta viranomaisvalvonnasta ja ilmoitusvelvollisuudesta sekä toisaalta alan projektiluoteisuudesta. Kokosimme tähän yleisimmät rakennusalaa koskettavat erityispiirteet ja poikkeavuudet talouden näkökulmasta.
Oman käytön arvonlisävero
Yleisesti ottaen tavaran tai palvelun ottamisella omaan käyttöön tarkoitetaan sitä, että arvonlisäverovelvollinen ottaa tai luovuttaa tavaran tai palvelun:
yksityiseen kulutukseen
muuhun liiketoimintaan, joka ei oikeuta vähennyksiin arvonlisäverotuksessa
muuhun kuin liiketoimintaan kuulumattomaan tarkoitukseen
Rakennusalla oman käytön arvonlisäveroa sovelletaan rakennuskohteiden kohdalla, joka rakennetaan ns. omaan lukuun. Käytännössä rakennusalalla omatuotannon ja perustajaurakoinnin arvonlisäverotus toteutetaan rakentamispalvelun omana käyttönä.
Veron peruste määräytyy itse tuotetun tavaran tai palvelun aiheuttamista välittömistä ja välillisistä kustannuksista.
Välittömillä kustannuksilla tarkoitetaan suoraan rakennusprojektille kohdistettavissa olevia muuttuvia kuluja, kuten raaka-aineet, työmiesten palkat ja muut ulkopuoliset palvelut, kuten aliurakat, suunnittelutyöt ja rakennussiivous. Veron perusteeseen ei kuitenkaan lasketa esimerkiksi tonttikuluja, rakennuslupakustannuksia, osakkeiden myyntiin ja markkinointiin liittyviä kuluja.
Välillisillä kuluilla tarkoitetaan kaikkia muita kuin välittömiä kuluja, joita ovat esimerkiksi yrityksen kiinteät eli hallinto- ja toimistokulut, toimihenkilöiden palkat sekä koneiden ja laitteiden poistot. Mikäli projektiin kohdistuu suoraan näitä kiinteitä kuluja, luetaan ne suoraan oman käytön arvonlisäveron laskentaperusteeseen.
Niistä välillisistä kustannuksista, joita ei suoraan voida kohdistaa projektille, luetaan veron perusteeseen laskennallinen osuus arvioimalla, kuinka paljon niistä kohdistuu oman käytön arvonlisäveron alaiseen toimintaan. Välilliset kulut kohdistetaan veron perusteeseen käytännössä niin sanotun kulukertoimen kautta, joka ilmaisee projektille kohdistuvien välillisten kulujen osuuden projektin välittömistä kuluista. Veron perusteeseen siis lisätään välittömien kustannusten lisäksi kulukertoimen osoittama määrä välillisiä kustannuksia.
Oman käytön arvonlisävero on suoritettava kuukausittain Verohallinnolle.
Pitkäkestoisten projektien osatuloutus
Rakentamisessa tuotetaan pitkäkestoisia projekteja, joiden tulojen ja menojen käsittelytapaa joudutaan miettimään projektin alkaessa. Kirjanpidon ja verotuksen säännökset sallivat osatuloutuksen kahdella tavalla: projektin valmistusasteen perusteella tai kertaluotoisena tuloutuksena projektin lopussa. Yritys saa valita tuloutusmuodon vapaasti näiden kahden väliltä, mutta vaatimuksena on johdonmukaisuus eli samankaltaisissa projekteissa tulee käyttää samaa tuloutusmuotoa tilikaudesta toiseen. Kummallakin tuloutusmuodolla on oma vaikutuksensa yrityksen tulokseen ja sitä kautta myös verotukseen, joten tuloutusmuodon valintaa kannattaa tarkoin pohtia.
Osatuloutusta on mahdollista soveltaa, mikäli projektista kertyvä erilliskate on luotettavalla tavalla ennakoitavissa. Erilliskatteen ennakointi tapahtuu kustannusseurannan avulla. Osatuloutuksen käyttö vaatii tarkkuutta ja asiantuntemusta, jotta se antaa mahdollisimman oikean lopputuloksen. Jos osaaminen ei tähän riitä, voi ennustaminen lähteä helposti menemään väärään suuntaan.
Osatuloutus tasaa yrityksen tulosvaihtelua ja pitää tilikaudet vertailukelpoisina keskenään. Tasaisella ja vertailukelpoisella raportoinnilla on helpompi näyttää myös rahoittajille yrityksen taloudellista tilannetta. Osatuloutusta kannattaa tehdä kuukausittain, jolloin projektin raportointi pysyy ajantasaisena.
Työmaakohtainen projektiseuranta
Rakentamisen raportoinnissa nousee tärkeäksi projektikohtainen seuranta. Tuottojen ja kustannusten kirjaaminen projektikohtaisesta auttaa hankkeiden kannattavuuden seurannassa sekä tukee talouden suunnittelua. Säännöllisen ja ajantasaisen seurannan avulla on mahdollista tehdä tarvittavat korjausliikkeet jo rakentamisen aikana ja täten välttää tappiollisista projekteista aiheutuvat katemenetykset.
Perustajaurakointi
Perustajaurakoinnilla tarkoitetaan toimintaa, jossa rakennusliike suunnittelee, markkinoi, tuottaa ja myy asuntoja sekä liike- ja toimistotiloja siten, että ostaja saa hallintaoikeuden kyseessä oleviin tiloihin hankkimalla omistukseensa kohdeyhtiöiden osakkeita. Rakennusliike tekee tarvittavat sopimukset asunto- tai kiinteistöyhtiön puolesta ja järjestää rakennusprojektin rahoituksen.
Taloudellisesta näkökulmasta katsottuna perustajaurakoitsijan tulot syntyvät osakkeiden myynnistä ulkopuoliselle ja menot vastaavasti rakentamis- ja tonttikustannuksista eikä kohdeyhtiön osakkeiden hankinnasta. Asunto- tai kiinteistöosakeyhtiö ja rakennusliike ovat juridisesti erillisiä yhtiöitä, joiden yhteistyöstä tulee tehdä kirjallisesti tarvittavat keskinäiset sopimukset, kuten esimerkiksi urakkasopimus rakennushankkeesta. Tuloverotuksessa yhtiöt käsitellään erillisinä verovelvollisina ja verotus tapahtuu erikseen. Kirjanpitosäännösten mukaan rakennusliike ja asunto- tai kiinteistöyhtiö muodostavat rakentamisen aikana yhden taloudellisen kokonaisuuden. Näin ollen keskinäiset tapahtumat käsitellään taseessa ja eliminoidaan tilinpäätöksessä. Perustajaurakoinnin taloushallinnossa yksi haaste onkin kirjanpidon ja verotuksen toisistaan poikkeava käsittelytavat.
Rakentamiseen liittyvä tiedonantovelvollisuus
Laki rakentamisen tiedonantovelvollisuudesta velvoittaa rakennuspalvelun tilaajaa ilmoittamaan Verohallinnolle kuukausittain tietoja rakentamiseen liittyvistä urakoista ja urakoitsijoista. Lisäksi yhteisen työmaan päätoteuttajalla on velvollisuus antaa tietoja rakennustyömaalla työskentelevistä henkilöistä. Tiedonantovelvollisuus ja annettavat tiedot koskevat rakennustyömaalla tapahtuvaa rakentamista, korjauksia ja kunnossapitoa sekä tällaista toimintaa harjoittavia yrityksiä ja työntekijöitä
Jotta rakennusalan yritys pystyy noudattamaan tiedonantovelvollisuutta, on yrityksen seurattava kattavasti ja järjestelmällisesti työmaitaan, urakoitaan sekä kaikkia työmaalla työskenteleviä työntekijöitä. Kerättyjen tietojen perusteella laaditaan tarvittavat ilmoitukset Verohallinnolle.
Käännetty arvonlisäverovelvollisuus
Käänteisen verovelvollisuuden tarkoituksena on estää rakennusalalla pitkien alihankintaketjujen vuoksi esiintyvää harmaata taloutta. Pääsäännön mukaan myyjä on velvollinen maksamaan palvelun myynnistä veron. Käännetyn verovelvollisuuden kohdalla tilanne on päinvastainen, koska velvollisuus siirtyy ostajalle. Käännettyä verovelvollisuutta ei sovelleta tavaroiden myyntiin eikä rakentamispalvelun myyntiin yksityishenkilölle. Verohallinnon ohjeiden mukaan käännettyä verovelvollisuutta on sovellettava aina kun seuraavat edellytykset täyttyvät:
myydään rakentamispalvelua tai työvoiman vuokrausta rakentamispalvelua varten
ostaja on elinkeinonharjoittaja, joka toiminnassaan muutoin kuin satunnaisesti myy rakentamispalvelua tai vuokraa työvoimaa rakentamispalvelua varten, ostaja voi olla myös niin sanottu välimies eli elinkeinonharjoittaja, joka myy edelleen kyseisen palvelun edellä määritellylle elinkeinonharjoittajalle.
myynti tapahtuu Suomessa
Rakennuttamispalvelun myyjän tulee antaa ostajalle lasku. Myyjän tulee selvittää, täyttääkö ostaja käännetyn verovelvollisuuden edellytykset. Mikäli ne täyttyvät, myyjä laskuttaa ostajaa verottomalla laskulla. Laskun tulee sisältää yleiset laskumerkinnät sekä ostajan arvonlisäverotunnisteen sekä tieto siitä, että ostaja on verovelvollinen sekä verovelvollisuuden peruste esimerkiksi seuraavasti: AVL 8 c §.
